マイアミ周辺では、予想もつかなかったコロナウイルス不動産フェノメナが起こっています。去年の3月から4月にかけて通常に比べて半数を下回る売買総数となったマイアミ周辺の不動産業界ですが、5月にはすでに回復し始め、10月には、総数、値段ともに1年前のほとんどレベルに戻りました。その後、一軒家を中心とする比較的、高額物件の売れ行きが加速しました。平均価格、中間価格とも12ヶ月前に比べ30％から40％上回るペースで値段が上昇しきています。実際の売買総数も1年前よりも毎月、上回ってきています。３月から在宅勤務が始まった東北部の金融業界では「サンシャインステート」と呼ばれるほど気候が温暖で、税金が低く、手頃な不動産物件が手に入り、必要なら空路で簡単にニューヨークに戻れるフロリダ州への移住する従業員家族が急増しました。残念ながらコンドミニアムの売れ行きは低迷していて平均価格、中間価格ともに停滞しています。マイアミ周辺では、一軒家バブルなのでしょうか？これからの不動産マーケットの動きに注目されます。

参考資料：ロイター

Miami Real Estate Market Report – January 2021

マイアミ都市圏では、2015-16年をピークに不動産価格が緩やかに下降してきていました。今年に入ってコロナウイルスパンデミックによる不動産価格への影響が心配されましたが、実際には平均価格、中間価格ともに去年を上回るようになってきました。まだまだ市場に出回っている物件の数が多く、マーケット調整の時期には入っていますが、売り物件数は順調に減ってきています。新築コンドミニアム物件は、売主（デベロッパー）がかなり強気な値段をつけてきているので桁違いに高価ですが、築10年から20年のコンドミニアム物件は値段が安定しておりこれからの大きなキャピタルゲインが見込めるでしょう。一戸建てのマーケットは、パンデミック、そして新しい税制の影響を受け、高額物件を中心に値上がりしてきています。この先、この傾向は、全ての価格層に広がっていくと予想されます。11月のマイアミデード郡の中間価格は、約40万ドル（約4千4百万円）で平均価格は初めて60万ドル（約6千6百万円）を超えました。現在のマーケットでの投資は、年リターン10％ + キャピタルゲイン（＊5年以上投資）を基本に購入することだできます。これから、投資家にとって”買い”のマーケットとなるでしょう。

マイアミの不動産マーケットは、よく” Market of expectations ” （期待のマーケット）とも呼ばれます。個人レベルの売主、買主だけではなく中型、大型デベロッパーまで将来に期待をしすぎる傾向が強く、懸念されます。マイアミ近郊では、2000年初旬からマイアミビーチを筆頭にその周辺の不動産価格が急騰しました。夢のような時代で、2008年のリーマンショックまでに不動産価格は平均して年に10％以上上昇し、建設ラッシュが続き、コンドコンバージョン（賃貸ビルをコンドミニアムとして売却すること）も数多く見られました。在庫物件が少なく、豪華で高額のものほど売れる時代でした。その後、2009、2010年には、価格の暴落、低迷となるのですが、不動産価格は少しづつ回復しました。現在のマーケットサイクルのピークは、2015、2016年でしたが、残念ながら不動産価格は、その前のサイクル（2007, 2008年）のピークまで追いつくとができず緩やかな右下りのマーケットとなります。マイアミ不動産はコロナウイルスパンデミックによる影響はあまりありませんでしたが、以前から続く不動産価格の低下傾向は続いています。2015年頃以降に建設されたコンドミアムは多くが売却されず、賃貸ビルとして営業され維持しています。高額で豪華な物件の象徴とされるマイアミの不動産ですが、実際のMedian Price（中央値価格）及びAverage Price（平均価格）はマイアミデード郡で30万ドルほど、世界レベルのリゾート地であるマイアミビーチでも40万ドル以下となています。投資をお考えに方は、物件の選択に注意をしてください。良い投資物件は、高い年率リターンが望め、安定したキャピタルゲインが期待できアメリカでも注目される都市です。

1922年、人口島として完成したスターアイランドは、ダウンタウンマイアミとサウスビーチの間のビスケイン湾に位置し、豪邸33件が建つ有名人の住む島として有名です。島住人には、現在までマドンナ、シルベスタースタローン、グロリア-エミリオエステファン、ルブロンジェームズ、リアナ、エリザベステーラー等がいます。ほとんど売り物件は出ませんが、先月ジェニファーロペスとアレックスロドリゲスが10ベッドルームの豪邸を$32,500,000ドル（約35億7千5百万円）で購入しました。すぐ隣の物件も数日前、$24,000,000ドル（約26億4千万円）で売却されました。マイアミ近郊のハイエンドマーケットはコロナウイルスパンデミックの影響を受けることもなく順調に売れ行きが伸びていて、過去6ヶ月の間に$20,000,000ドル（約24億2千万円）を超える物件の売却数は、過去最高の26件となっています。尚、ハイエンドコンドミニアムの売れ行きも順調で最近では、ヴィクトリア-デービッドベッカムが1000ミュージアムタワーのペントハウスを$20,000,000ドル（約24億2千万円）で購入しています。