500 アルトンロードと”キャノピークラブ” – 500 Alton Road and “The Canopy Club”

本プロジェクトは、マイアミビーチ歴代例を見ない大規模なもので、マイアミ本土からコーズウェイを渡り、マイアミビーチの入り口玄関となるA1A沿い北側アルトンロードの3ブロック分を公園に、そしてマイアミビーチで最も背の高い44階建コンドミニアム”キャノピークラブ”の建設をすると言うものです。土地の買収、プロジェクト許可に約20年の月日が費やされましたが、先月より工事が始まりました。公園には、緑地、歩行者、自転車専用道路、リテールスペースができ、来年半ばには”キャノピークラブ”の建設が始まります。(2024年完成予定)本プロジェクトを成功させるためキャノピークラブ関係者は、公園全ての工事、管理運営する契約を承諾しました。公園管理維持費は、キャノピークラブ住人が支払うこととなります。公園は 、ArquitectonicaGEO が設計。世界的に理想的なグリーンスペースとしてマイアミビーチのランドマークとなるでしょう。周辺不動産の購入投資は、今がお勧めです。
 
参考資料
 

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投資として考えるマイアミ不動産

マイアミの不動産マーケットは、よく” Market of expectations ” (期待のマーケット)とも呼ばれます。個人レベルの売主、買主だけではなく中型、大型デベロッパーまで将来に期待をしすぎる傾向が強く、懸念されます。マイアミ近郊では、2000年初旬からマイアミビーチを筆頭にその周辺の不動産価格が急騰しました。夢のような時代で、2008年のリーマンショックまでに不動産価格は平均して年に10%以上上昇し、建設ラッシュが続き、コンドコンバージョン(賃貸ビルをコンドミニアムとして売却すること)も数多く見られました。在庫物件が少なく、豪華で高額のものほど売れる時代でした。その後、2009、2010年には、価格の暴落、低迷となるのですが、不動産価格は少しづつ回復しました。現在のマーケットサイクルのピークは、2015、2016年でしたが、残念ながら不動産価格は、その前のサイクル(2007, 2008年)のピークまで追いつくとができず緩やかな右下りのマーケットとなります。マイアミ不動産はコロナウイルスパンデミックによる影響はあまりありませんでしたが、以前から続く不動産価格の低下傾向は続いています。2015年頃以降に建設されたコンドミアムは多くが売却されず、賃貸ビルとして営業され維持しています。高額で豪華な物件の象徴とされるマイアミの不動産ですが、実際のMedian Price(中央値価格)及びAverage Price(平均価格)はマイアミデード郡で30万ドルほど、世界レベルのリゾート地であるマイアミビーチでも40万ドル以下となています。投資をお考えに方は、物件の選択に注意をしてください。良い投資物件は、高い年率リターンが望め、安定したキャピタルゲインが期待できアメリカでも注目される都市です。

JP

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スターアイランド – STAR ISLAND

1922年、人口島として完成したスターアイランドは、ダウンタウンマイアミとサウスビーチの間のビスケイン湾に位置し、豪邸33件が建つ有名人の住む島として有名です。島住人には、現在までマドンナ、シルベスタースタローン、グロリア-エミリオエステファン、ルブロンジェームズ、リアナ、エリザベステーラー等がいます。ほとんど売り物件は出ませんが、先月ジェニファーロペスとアレックスロドリゲスが10ベッドルームの豪邸を$32,500,000ドル(約35億7千5百万円)で購入しました。すぐ隣の物件も数日前、$24,000,000ドル(約26億4千万円)で売却されました。マイアミ近郊のハイエンドマーケットはコロナウイルスパンデミックの影響を受けることもなく順調に売れ行きが伸びていて、過去6ヶ月の間に$20,000,000ドル(約24億2千万円)を超える物件の売却数は、過去最高の26件となっています。尚、ハイエンドコンドミニアムの売れ行きも順調で最近では、ヴィクトリア-デービッドベッカムが1000ミュージアムタワーのペントハウスを$20,000,000ドル(約24億2千万円)で購入しています。

ジェニファーロペス、アレックスロドリゲスが購入した 13 Star Island Drive

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スターアイランド(1922年)

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スターアイランド(現在)

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ポストパンデミックのマイアミ不動産マーケット

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産への影響が目につくようになったのは今年の3月ごろからです。下記は、12ヶ月前と比べた売却総数の統計です。
 
 
  マイアミデード郡 マイアミビーチ
3 -11% -26%
4 -48% -55%
5 -60% -70%
6 -35% -40%
7 -24%  -12%
 
パンデミックによる影響が最も大きかったのは5月でマイアミデード郡では、売却総数が12ヶ月前と比べ60%まで落ち込みました。また、マイアミビーチではそれをさらに上回る70%まで落ち込んでいます。しかし、6月から比較的に早いペースでマーケットが回復してきています。不動産価格の方ですが、このパンデミックによる大きな影響は特に見られませんでした。今回のパンデミックは、経済システムに直接影響するものではなかったので不動産価格の暴落は逃れました。しかし、約半年の間に売却総数が減ることにより市場に残る物件数が急増したため売物件数が、マイアミデード郡で通常に比べ180%の増加、マイアミビーチでは200%強の増加となりました。これだけ増えてしまった物件を売却し、平常のマーケットへ戻すまでにはかなりの時間がかかると予想されます。またマイアミ周辺のマーケットサイクルは、2015/2016年を境に緩やかな低下の傾向です。不動産価格は、去年と比べて平均して約5%安となっています。
 
*参考ビデオ(英語)
 

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マイアミ不動産マーケットの回復状況

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか?

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35%減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ(英語)

MD - 6

MB - 6

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産マーケットへの影響(3月〜5月比較)

マイアミ周辺では、6月1日から基本的に全てのビジネスが開放となりました。今のところレストランやバーなど人が集まる場所では、キャパシティーの50%に制限されてますが徐々に解放される予定です。尚、不動産関連業(建設業を含む)はEssential Business(重要なビジネス)と指定されていたのでシャットダウンは、間逃れました。しかし内見の拒否などによる影響があちこちで発生しました。5月半ばからこのような規制もなくなり、今月からオープンハウスも再開しています。さて、過去3ヶ月間の不動産マーケットへの影響を比較してみました。下記のような統計となています。(参考ビデオ
 
売却物件総数比較(マイアミデード郡)
2019年3月〜2020年3月   - 11%
2019年4月〜2020年4月   - 48%
2019年5月〜2020年5月   - 60%
 
売却される物件数が減ることによって売り物件が増加しています。マイアミデード郡では、通常1800〜22000物件が売り出されていますが、5月末時点で28000物件へと増加しています。5月には、そのうち1200物件(約4%)が売却されました。6月に入って5月に比べかなりの物件が動き出しています。6月の総計はまだ出ませんが、5月がこのパンデミックで最悪の月となるのではないでしょうか。今回のパンデミックは、基本的に経済システムに関連して起こったものではないので不動産価格への影響はほとんどないようです。今後の早急なる回復が期待されます。
 
MD - 3 Miami-Dade March 2020 Snapshot
MD - 4 Miami Dade
MD - 5 Area Report _ May 2020

マイアミコンドミニアム、4月のトップセール

コロナウイルス、パンデミックにより閉鎖が規制されていたビジネスが5月18日より徐々に開放となります。基本的に現時点では、Essential Business(必要なビジネスであるスーパーマーケット、テイクアウトレストラン、薬屋、病院、交通機関、不動産関連業を含む)以外は、営業をすることができませんが、5月18日からビジネス開放 ”第一段階” に入ることを発表しました。ほとんどのビジネスは営業することができますがスパ、バー、ジム、美容室、映画館、学校などはまだ営業できません。尚、レストランなど人が集まる場所は、収容キャパシティー50%までオープンすることができます。6月初旬には、ほとんど通常に戻るのではないでしょうか。
 
まだまだ規制の多い最中ですが、世界の富裕層から注目されるマイアミでは高額コンドミニアムが順調に売れています。4月に売却された高額コンドミニアムトップ3は、下記に通りとなっています。パンデミックの影響を受けない高額不動産の順調な売れ行きが目に着きます。
 
完成オープン間近の52階建コンドミニアムの4つのペントハウスのうちの一つ。床面積約8,000 SF。3,000 SFテラス、プライベートプール。$21,000,000で売却。
 
5ベッドルーム、5バスルーム、2ハーフバスルーム、7,500 SFを超えるフィッシャーアイランドの7階の物件。$13,000,000で売却。
 
建築中57階建のコンドミニアム。床面積約8,000 SF、2階建ペントハウス。$12,000,000で売り出していましたが買主が、全ての内装を希望したため$10,000,000で売却されました。
 
 

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コロナウイルスパンデミックによるマイアミ住宅不動産マーケットへの影響

 引き続き、世界的にコロナウイルスパンデミックの広がりが心配されていますが、フロリダ州ではすでにピークを過ぎたとの報道を聞くようになりました。州内でも最も感染者、死者が多かったマイアミデード郡でも5月には様々な規制を緩和する予定とのことです。コロナウイルスパンデミックによる不動産マーケットへの影響は、その期間、ダメージにより地域により大きく異なっているようです。

 マイアミ周辺では、2月までほとんど不動産マーケットへの影響は見られませんでした。3月にはいって投資家バイヤーを中心に売買を控える傾向が強まりましたが、実際の価格への影響は出ていません。2019年3月に比べ2020年3月の取引総数10%ほど減っていますが、売り出ている物件の総数には変化がありません。しかし、実際に取引されている物件の値段層が変わってきています。低価格層(約40万ドル以下)で活発な投資家が売り買いを控える傾向が強くなったことからエンドユーザー(セカンドホームを含む)の価格層(40万から80万ドル位)へと平均不動産価格、中央価格が上昇しました。2019年3月に比べ2020年3月は10%強の上昇となっています。

 立地条件、気候など住居を構える場所として最も人気を集めるフロリダ州東南部ではコロナウイルスパンデミックによる住宅不動産マーケットへの影響は他のエリア、州よりも少ないようです。

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レガシーホテル&レジデンス

LEGACY HOTEL & RESIDENCES
 
マイアミのメガプロジェクト、マイアミワールドセンターの建設が着々と進んでいます。去年完成したパラマウント、トマイアミワールドセンターに隣接してレガシーホテル&レジデンスの基礎工事がまもなく始まります。255室がホテル使用、278室がコンドミニアムの形式で最上階には、マイアミでも例を見ないルーフトップアトリウム(ガラス張りのイベントスペース、プール、バー)があります。また、コンドミニアムの短期賃貸の規制がないので話題を集めています。マイアミワールドセンターは、去年オープンしたマイアミセントラル駅(マイアミからオーランド、タンパを結ぶ鉄道を建設中)から東へUS1号線(Biscayne Blvd.)までの30エーカーの地域でマイアミで最大の開発プロジェクトです。1700室、50万スクウェアフィーとの会議、展示施設をもつマリオットホテルの建設も近日中に始まります。レガシーホテル&レジデンスの完成は2022年を予定しています。詳しい情報については、直接お問い合わせください。
 

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2020年度マイアミメトロポリタンエリア、不動産マーケット予想

2020年度もバイヤーズマーケットが続くのでしょうか?

需要と供給のバランスによってそれぞれの物件の種類、価格層によって変わってくる事が予想されます。例えば、Kendall周辺の一軒家で$30万ドルから$40万ドルの物件であれば、確実にセラーズマケットとなるでしょう。しかし、Pinecrestのあたりで$500万ドル級の物件であればか確実にバイヤーズマーケットとなります。ブリッケル周辺のコンドミニアムのマーケットは、ローンを組む事が困難なためバイヤーズマーケットとなり続けるでしょう。同じマイアミでも地域、物件の種類、値段によって大きく変わってくるでしょう。尚、外国人バイヤーの回復が期待されないので全般的に国内のバイヤーズマーケットとなると予測されます。

 

2020年度は、どの地域の価格上昇が期待されますか?

去年のDoralに代わり、Edgewater周辺の価格上昇が予測されます。立地条件が大変に良く、既に投資家には好まれる地域となってきています。交通の便が良いのでこれからのますます成長する地域となるでしょう。その他、大規模な開発の進むWynwoodからMidtownにかけて、そして比較的に値段の安いままのAveturaのあたりを始め、Miami Beach、Sunny Islesの価格上昇が予想されます。

 

外国人バイヤーの撤退は今後続くのでしょうか?マイアミの不動産マーケットに影響を及ぼし続けるのでしょうか?

マイアミは気候が温暖なのでアメリカ北西部に住むミレニア人口とベビーブーマーの恩恵を受け続け、住むのにとても魅力的な場所としての地位を確立しています。その上、”所得税のない州”、”ホームステッド減税法”は、引き続き無視できないポジティブ要因としてアメリカ中の人々にとってさらになる注目を集め続けます。地元の経済も安定して成長しており、外国人バイヤーに依存する傾向は薄くなってくるでしょう。外国人バイヤーは貨幣換算レートが回復しない限り戻ってきません。マイアミにとっての外人バイヤーは、ニューヨーク、ニュージャージー、コネチカットやカリフォルニアの人々へとシフトしていくでしょう

 

*参考資料:Miami Agent Magazine 2020 Real Estate Predictions / 不動産業界のトップにインタビューから

 
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