ブログ!!

ポストパンデミックのマイアミ不動産マーケット

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産への影響が目につくようになったのは今年の3月ごろからです。下記は、12ヶ月前と比べた売却総数の統計です。
 
 
  マイアミデード郡 マイアミビーチ
3 -11% -26%
4 -48% -55%
5 -60% -70%
6 -35% -40%
7 -24%  -12%
 
パンデミックによる影響が最も大きかったのは5月でマイアミデード郡では、売却総数が12ヶ月前と比べ60%まで落ち込みました。また、マイアミビーチではそれをさらに上回る70%まで落ち込んでいます。しかし、6月から比較的に早いペースでマーケットが回復してきています。不動産価格の方ですが、このパンデミックによる大きな影響は特に見られませんでした。今回のパンデミックは、経済システムに直接影響するものではなかったので不動産価格の暴落は逃れました。しかし、約半年の間に売却総数が減ることにより市場に残る物件数が急増したため売物件数が、マイアミデード郡で通常に比べ180%の増加、マイアミビーチでは200%強の増加となりました。これだけ増えてしまった物件を売却し、平常のマーケットへ戻すまでにはかなりの時間がかかると予想されます。またマイアミ周辺のマーケットサイクルは、2015/2016年を境に緩やかな低下の傾向です。不動産価格は、去年と比べて平均して約5%安となっています。
 
*参考ビデオ(英語)
 

Screen Shot 2020-08-14 at 10.58.59 AM

Screen Shot 2020-08-14 at 10.58.15 AM

マイアミ不動産マーケットの回復状況

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか?

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35%減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ(英語)

MD - 6

MB - 6

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産マーケットへの影響(3月〜5月比較)

マイアミ周辺では、6月1日から基本的に全てのビジネスが開放となりました。今のところレストランやバーなど人が集まる場所では、キャパシティーの50%に制限されてますが徐々に解放される予定です。尚、不動産関連業(建設業を含む)はEssential Business(重要なビジネス)と指定されていたのでシャットダウンは、間逃れました。しかし内見の拒否などによる影響があちこちで発生しました。5月半ばからこのような規制もなくなり、今月からオープンハウスも再開しています。さて、過去3ヶ月間の不動産マーケットへの影響を比較してみました。下記のような統計となています。(参考ビデオ
 
売却物件総数比較(マイアミデード郡)
2019年3月〜2020年3月   - 11%
2019年4月〜2020年4月   - 48%
2019年5月〜2020年5月   - 60%
 
売却される物件数が減ることによって売り物件が増加しています。マイアミデード郡では、通常1800〜22000物件が売り出されていますが、5月末時点で28000物件へと増加しています。5月には、そのうち1200物件(約4%)が売却されました。6月に入って5月に比べかなりの物件が動き出しています。6月の総計はまだ出ませんが、5月がこのパンデミックで最悪の月となるのではないでしょうか。今回のパンデミックは、基本的に経済システムに関連して起こったものではないので不動産価格への影響はほとんどないようです。今後の早急なる回復が期待されます。
 
MD - 3 Miami-Dade March 2020 Snapshot
MD - 4 Miami Dade
MD - 5 Area Report _ May 2020

マイアミコンドミニアム、4月のトップセール

コロナウイルス、パンデミックにより閉鎖が規制されていたビジネスが5月18日より徐々に開放となります。基本的に現時点では、Essential Business(必要なビジネスであるスーパーマーケット、テイクアウトレストラン、薬屋、病院、交通機関、不動産関連業を含む)以外は、営業をすることができませんが、5月18日からビジネス開放 ”第一段階” に入ることを発表しました。ほとんどのビジネスは営業することができますがスパ、バー、ジム、美容室、映画館、学校などはまだ営業できません。尚、レストランなど人が集まる場所は、収容キャパシティー50%までオープンすることができます。6月初旬には、ほとんど通常に戻るのではないでしょうか。
 
まだまだ規制の多い最中ですが、世界の富裕層から注目されるマイアミでは高額コンドミニアムが順調に売れています。4月に売却された高額コンドミニアムトップ3は、下記に通りとなっています。パンデミックの影響を受けない高額不動産の順調な売れ行きが目に着きます。
 
完成オープン間近の52階建コンドミニアムの4つのペントハウスのうちの一つ。床面積約8,000 SF。3,000 SFテラス、プライベートプール。$21,000,000で売却。
 
5ベッドルーム、5バスルーム、2ハーフバスルーム、7,500 SFを超えるフィッシャーアイランドの7階の物件。$13,000,000で売却。
 
建築中57階建のコンドミニアム。床面積約8,000 SF、2階建ペントハウス。$12,000,000で売り出していましたが買主が、全ての内装を希望したため$10,000,000で売却されました。
 
 

Screen Shot 2020-05-15 at 10.17.30 AM

Screen Shot 2020-05-15 at 10.16.24 AM

Screen Shot 2020-05-15 at 10.15.32 AM

コロナウイルスパンデミックによるマイアミ住宅不動産マーケットへの影響

 引き続き、世界的にコロナウイルスパンデミックの広がりが心配されていますが、フロリダ州ではすでにピークを過ぎたとの報道を聞くようになりました。州内でも最も感染者、死者が多かったマイアミデード郡でも5月には様々な規制を緩和する予定とのことです。コロナウイルスパンデミックによる不動産マーケットへの影響は、その期間、ダメージにより地域により大きく異なっているようです。

 マイアミ周辺では、2月までほとんど不動産マーケットへの影響は見られませんでした。3月にはいって投資家バイヤーを中心に売買を控える傾向が強まりましたが、実際の価格への影響は出ていません。2019年3月に比べ2020年3月の取引総数10%ほど減っていますが、売り出ている物件の総数には変化がありません。しかし、実際に取引されている物件の値段層が変わってきています。低価格層(約40万ドル以下)で活発な投資家が売り買いを控える傾向が強くなったことからエンドユーザー(セカンドホームを含む)の価格層(40万から80万ドル位)へと平均不動産価格、中央価格が上昇しました。2019年3月に比べ2020年3月は10%強の上昇となっています。

 立地条件、気候など住居を構える場所として最も人気を集めるフロリダ州東南部ではコロナウイルスパンデミックによる住宅不動産マーケットへの影響は他のエリア、州よりも少ないようです。

Miami-Dade March 2020 Snapshot