ブログ!!

投資として考えるマイアミ不動産

マイアミの不動産マーケットは、よく” Market of expectations ” (期待のマーケット)とも呼ばれます。個人レベルの売主、買主だけではなく中型、大型デベロッパーまで将来に期待をしすぎる傾向が強く、懸念されます。マイアミ近郊では、2000年初旬からマイアミビーチを筆頭にその周辺の不動産価格が急騰しました。夢のような時代で、2008年のリーマンショックまでに不動産価格は平均して年に10%以上上昇し、建設ラッシュが続き、コンドコンバージョン(賃貸ビルをコンドミニアムとして売却すること)も数多く見られました。在庫物件が少なく、豪華で高額のものほど売れる時代でした。その後、2009、2010年には、価格の暴落、低迷となるのですが、不動産価格は少しづつ回復しました。現在のマーケットサイクルのピークは、2015、2016年でしたが、残念ながら不動産価格は、その前のサイクル(2007, 2008年)のピークまで追いつくとができず緩やかな右下りのマーケットとなります。マイアミ不動産はコロナウイルスパンデミックによる影響はあまりありませんでしたが、以前から続く不動産価格の低下傾向は続いています。2015年頃以降に建設されたコンドミアムは多くが売却されず、賃貸ビルとして営業され維持しています。高額で豪華な物件の象徴とされるマイアミの不動産ですが、実際のMedian Price(中央値価格)及びAverage Price(平均価格)はマイアミデード郡で30万ドルほど、世界レベルのリゾート地であるマイアミビーチでも40万ドル以下となています。投資をお考えに方は、物件の選択に注意をしてください。良い投資物件は、高い年率リターンが望め、安定したキャピタルゲインが期待できアメリカでも注目される都市です。

JP

Screen Shot 2020-10-16 at 10.34.17 AM

スターアイランド – STAR ISLAND

1922年、人口島として完成したスターアイランドは、ダウンタウンマイアミとサウスビーチの間のビスケイン湾に位置し、豪邸33件が建つ有名人の住む島として有名です。島住人には、現在までマドンナ、シルベスタースタローン、グロリア-エミリオエステファン、ルブロンジェームズ、リアナ、エリザベステーラー等がいます。ほとんど売り物件は出ませんが、先月ジェニファーロペスとアレックスロドリゲスが10ベッドルームの豪邸を$32,500,000ドル(約35億7千5百万円)で購入しました。すぐ隣の物件も数日前、$24,000,000ドル(約26億4千万円)で売却されました。マイアミ近郊のハイエンドマーケットはコロナウイルスパンデミックの影響を受けることもなく順調に売れ行きが伸びていて、過去6ヶ月の間に$20,000,000ドル(約24億2千万円)を超える物件の売却数は、過去最高の26件となっています。尚、ハイエンドコンドミニアムの売れ行きも順調で最近では、ヴィクトリア-デービッドベッカムが1000ミュージアムタワーのペントハウスを$20,000,000ドル(約24億2千万円)で購入しています。

ジェニファーロペス、アレックスロドリゲスが購入した 13 Star Island Drive

Screen Shot 2020-09-14 at 2.49.10 PM

スターアイランド(1922年)

Screen Shot 2020-09-14 at 2.50.59 PM

スターアイランド(現在)

Screen Shot 2020-09-14 at 2.52.10 PM

 

ポストパンデミックのマイアミ不動産マーケット

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産への影響が目につくようになったのは今年の3月ごろからです。下記は、12ヶ月前と比べた売却総数の統計です。
 
 
  マイアミデード郡 マイアミビーチ
3 -11% -26%
4 -48% -55%
5 -60% -70%
6 -35% -40%
7 -24%  -12%
 
パンデミックによる影響が最も大きかったのは5月でマイアミデード郡では、売却総数が12ヶ月前と比べ60%まで落ち込みました。また、マイアミビーチではそれをさらに上回る70%まで落ち込んでいます。しかし、6月から比較的に早いペースでマーケットが回復してきています。不動産価格の方ですが、このパンデミックによる大きな影響は特に見られませんでした。今回のパンデミックは、経済システムに直接影響するものではなかったので不動産価格の暴落は逃れました。しかし、約半年の間に売却総数が減ることにより市場に残る物件数が急増したため売物件数が、マイアミデード郡で通常に比べ180%の増加、マイアミビーチでは200%強の増加となりました。これだけ増えてしまった物件を売却し、平常のマーケットへ戻すまでにはかなりの時間がかかると予想されます。またマイアミ周辺のマーケットサイクルは、2015/2016年を境に緩やかな低下の傾向です。不動産価格は、去年と比べて平均して約5%安となっています。
 
*参考ビデオ(英語)
 

Screen Shot 2020-08-14 at 10.58.59 AM

Screen Shot 2020-08-14 at 10.58.15 AM

マイアミ不動産マーケットの回復状況

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか?

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35%減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ(英語)

MD - 6

MB - 6

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産マーケットへの影響(3月〜5月比較)

マイアミ周辺では、6月1日から基本的に全てのビジネスが開放となりました。今のところレストランやバーなど人が集まる場所では、キャパシティーの50%に制限されてますが徐々に解放される予定です。尚、不動産関連業(建設業を含む)はEssential Business(重要なビジネス)と指定されていたのでシャットダウンは、間逃れました。しかし内見の拒否などによる影響があちこちで発生しました。5月半ばからこのような規制もなくなり、今月からオープンハウスも再開しています。さて、過去3ヶ月間の不動産マーケットへの影響を比較してみました。下記のような統計となています。(参考ビデオ
 
売却物件総数比較(マイアミデード郡)
2019年3月〜2020年3月   - 11%
2019年4月〜2020年4月   - 48%
2019年5月〜2020年5月   - 60%
 
売却される物件数が減ることによって売り物件が増加しています。マイアミデード郡では、通常1800〜22000物件が売り出されていますが、5月末時点で28000物件へと増加しています。5月には、そのうち1200物件(約4%)が売却されました。6月に入って5月に比べかなりの物件が動き出しています。6月の総計はまだ出ませんが、5月がこのパンデミックで最悪の月となるのではないでしょうか。今回のパンデミックは、基本的に経済システムに関連して起こったものではないので不動産価格への影響はほとんどないようです。今後の早急なる回復が期待されます。
 
MD - 3 Miami-Dade March 2020 Snapshot
MD - 4 Miami Dade
MD - 5 Area Report _ May 2020