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アメリカ金利急上昇による影響

アメリカの連邦準備制度理事会(FRB/日本の中央銀行)は、先週インフレを防ぐため政策金利を0.75%引き上げました。このような大幅な引き上げは、過去30年ほどなかったもので、不動産業界に大きな影響を与えると予測されます。住宅ローンは今年始め3%ほどであったのが、既に6%を超えてしまいました。さて、フロリダ州、南東部マイアミ近郊ではどのような変化が予想されるのでしょうか?コロナウィルスパンデミックによりアメリカ大都市から一斉に人々が移動したマイアミメトロポリタンエリアでは、この1年で30%から40%の不動産価格急騰となりました。しかしその後、アメリカに入国するのに検査がなくなったのを機に多くの外国人が訪れ、2年ぶりに不動産を買い始めています。アメリカ他都市と違い、マイアミのような ”外国人が不動産を好んで買う” 都市は、今年は今からが更なる値段高騰が予想されます。多くの外国人バイヤーは、現金で購入するケースが多いので、利息の変動にはほとんど影響されません。早いペースで値段高騰していくマイアミでは、アメリカ人バイヤーが大きく減少し、南米を中心とするバイヤーが急増してきています。良い投資ができる機会があちこちにあるのが、マイアミの現状です。詳しい情報につきましては、直接お問い合わせください。
 
 
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ベントレーレジデンス、サニーアイルビーチ

Bentley Residences – Sunny Isles Beach

コロナウィルスパンデミックにより、建設が遅らせられていたベントレーレジデンスの基礎工事がいよいよ始まります。60階建て200ユニットの超高級コンドミニアムは、2026年に完成予定を予定しています。ポルシェタワーに続いて2棟目となる車エレベーターを備えた建物です。車に乗ったままアパートに行け、駐車することができるというコンセプトは、ゼダー建設会社のオーナー、マイケルゼダーのアイデアで1914年に初めてポルシェタワーで現実となり、世界中からの富裕層の注目を集めました。ベントレーレジデンスの売り出しは、今年の後半からと言われています。元気の良い、マイアミラのグジャリーマーケットの中心となることは間違ありません。
 

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マイアミ賃貸物件の値段上昇率はアメリカ第一位

アメリカの50大都市、メトロポリタンエリアの家賃は、中間値が2020年12月から2021年12月までで平均して19.3%上昇しました。(Realtor.com) その中でも最も上昇した都市は、マイアミで12ヶ月で平均して49.8%高となっています。マイアミに続いて上昇率の高いのは、タンパ、オーランド、ジャクソンビル、サンディエゴ、ラスベカスなどとなっており、いずれも約25%高となっています。マイアミデード郡では、家賃の急上昇を少しでも食い止めるために5%以上家賃を上げる場合は、少なくとも60日前から通知をしなければならないという新しい法律もできましたが、賃貸物件の値段上昇傾向はまだまだ続くと予想されています。
 
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不動産価格急騰するマイアミ、その背景

マイアミは、1960年以降キューバ人移民(約150万人)を中心に大きく成長した都市です。20年ほど前からベネズエラ人、コロンビア人などの移民が急増し、現在では人口の70%はラテン系と言われています。基本的にそれぞれの移民者が、コミュニティーを開拓し成長していったのがマイアミです。コロナウイルス、パンデミック、そして、その後の不動産価格急騰は、全地位域に例外なく影響をもたらしました。その背景はマイアミの立地条件にあります。フロリダ州南部の内陸は、湿地帯で住むことができません。大西洋海岸線から内陸へ車で40分ほどでこの湿地帯とななるためマイアミを中心に南北への住宅地が開拓されました。南は、フロリダ州最南端のHomestead, FlordaCity(マイアミから45分ほど)まで早々と開発が進んでしまいその先は伸びることができません。現在では、北への開発の急速に進み、フロリダ中心部(オーランド)から北部への開発が活発となっています。パンデミック後アメリカ人の引越し先の州、圧倒的ナンバーワンのフロリダでは、ラテン人によって作られたコミュニティーにどんどんアメリカ人が’移り住んでいるのが現状です。今後は、アメリカ人の数が急増すると予測されます。

動画:Miami 2022
 

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コンドミニアムのバルクバイアウト

去年6月24日、マイアミビーチのすぐ北側に位置するサーフサイドの高級コンドミニアム、チャンプレインタワーが突然崩壊し、100名ほどの死者を出した事件は、まだ記憶に新しいかと思います。その後、マイアミ郡では築40年以上の建物に対して徹底的な調査が行われました。マイアミでは築40年を迎えると建物の厳しい調査が義務付けられており、40年建築承認を受けなければいけません。建物によっては、高額の修理費がかかるために大きな問題となります。これまでは、銀行からの修理ローンを組み対処をしてきましたが、規制強化に伴い、更なる大きな出費に対して住民が困惑しています。そこでデベロッパーにビルごと買い取ってもらうという方法が考慮されるようになってきました。アメリカでも最も勢いの良い不動産ブームのマイアミでは、価格が急騰しており、ビル(土地)としての価値は、ユニット総額のマーケット価格の倍以上とも言われています。例としては、マイアミビーチの 5757 Collins Avenueで、1964年築ビルの基礎に問題があることをマイアミ郡から指摘されました。19階建、124ユニットの本コンドミニアムは、現在80%強のユニットが、既に売買契約を署名しているとのことです。平均各ユニットの査定額は、40万ドル(4千6百万円)から60万ドル(6千6百万円)ですが、デベロッパーの購入金額は、各ユニットで最低100万ドル(1億5千万円)と言われています。もちろん、デベロッパーは新しい超高級コンドミニアムを建設することを前提に話を進めています。マイアミの住居の高級化、高額化は以前から進んでいましたが、これからもどんどんエスカレートしていきそうです。

 

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8 Star Island Drive マイアミ歴代最高価格で売却

スターアイランドの一軒家が、マイアミ歴代最高価格の$75,000,000(約86兆円)で売却されました。本物件は、$80,000,000(91兆6千7約万円)の値段で売り出され、約4ヶ月後の12月に契約締結しました。売主は、内科女医のDr. Lourdes Sanjenisで買主の身元は、明らかにされていません。弊社マイアミビーチ事務所で買主の代理をしました。8 Star Island Driveは、1.85エーカーの土地に15,000スクエアフィートの建物、9ベッドルーム、11バスルームの一軒家です。本物件は、すぐに取り壊され新築豪邸が建設される予定となっています。新築物件として売りに出されるのかどうか注目が集まります。売りにだる場合の値段は、いくらになるのでしょうか?マイアミでは、不動産価格急騰は、これからまだまだ続くようです。

 

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アリアリザーブ、マイアミ – ARIA RESERVE MIAMI

アリアリザーブ、マイアミ  –  ARIA RESERVE MIAMI

不動産大繁盛のマイアミです。新しいコンドミニアムの建設ラッシュが、すでに始まったような気がします。マイアミダウンタウンの北側に隣接するエッジウォーターに、ツインタワーのアリアリザーブの建設が始まります。ウォーターフロントのツインタワーとしては、全米で最も背の高いコンドミニアムで全800ユニット、2024年末に完成予定です。売り出し価格は、1ベッドルームで75万ドル(約8,250万円)から、ペントハウスは3,500SF(約325平米)から9000SF(約836平米)もあり、最高額4千万ドル(約44億円)の値段がついています。建築デザインは、マイアミでお馴染みの Arquitectonica の Bernardo Fort-Brescia、内装は MORADA Haute Furniture Boutique が手がけます。2エーカーに及ぶリクリエーションデッキ、広大なプール、スパ、ゲーミングセンター、テニスコート、バスケットボールコート、パドルコート、ウェウネスセンター、ジムなどのアメニティーを提供します。すでに販売を開始しました。
 
 

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ラグジャリーコンド、87 Parkの対応に注目

サーフサイドのチャップレインタワーの崩壊、100人ほどの死者を出した事件は、まだ記憶に新しいかと思います。その後、エンジニアのレポートが公開され遺族グループが、隣接する87Parkコンドに裁判をかけています。87Parkは、エルメスビルとしても有名ですが、Renzo Piano が手がけたマイアミでも最高級コンドミニアムです。(現在の売物件リスト)遺族グループは、87Parkがチャンプレインタワーとの境界線に歩道を建設し、排水管の水がチャンプレインタワー側に流れるようにした結果、基礎と柱にダメージを与えた。また、建設時に大きな振動を与えたことによって基礎と、柱に大きな被害が出たと主張しています。87Park 側からの公式な返事はありませんが、これからの展開に注目が集まっています。

 

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ウォルドーフ•アストリア、マイアミ

ウォルドーフ•アストリア、マイアミ

Waldorf Astoria Miami

コロナウィルス、パンデミックですっかり勢いの着いたマイアミ不動産ですが、マイアミダウンタウンでは、初めて100階を越える高層ビルとなる、ウォルドーフ•アストリア、マイアミの基礎工事が始まりました。今年の5月から順調に売れ行きを伸ばしている本コンドミニアムは、合計完売価格(約1140億円)をゴールとしています。ジュニアスィートから4ベッドルームの間取りを中心にしており、ハイテックスマートビルとして未来の生活空間を提供します。アメニティーは、ジム、コヒーショップ、32階の展望プール、24時間コンシェルジュなどと充実しています。完成予定は、2024年半ばとなっています。
 

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サウスビーチ、最新コンドミニアム、”モナドテラス”

サウスビーチ、最新コンドミニアム、”モナドテラス

The newest South Beach condominium “Monad Terrace

 
サウスビーチのビスケイン湾沿いに、”モナドテラス”が完成しました。フランスで有名な建築家、ジャンヌーベルが手がけた”モナドテラス”は、15階建、59ユニットの超高級コンドミニアムです。水面に反射する光をイメージしてデザインされた斬新な建物です。ブーゲンビリアなど蔦植物をふんだんに利用したエレガントな外観となっています。家具は、ジャンポールゴルチェが担当、フレンチコンテンポラリーの雰囲気が満喫できます。2から5ベッドルームでかなりゆったりとした大きめのユニットです。値段は、 130万ドル(約1億三千万円)から550万ドル(約6億5百万円)、ペントハウスはすでに完売していて8百万ドル(約8億8戦万円)から千5百万ドル(約16億5千万円)となっています。この12ヶ月の間にアメリカ全国的に不動産の値段が急騰しました。その波に乗って値段の設定は高めですが、順調に売却されています。
 

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