マイアミ不動産マーケットの回復状況

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか?

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35%減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ(英語)

MD - 6

MB - 6

コロナウイルス、パンデミックによるマイアミ不動産マーケットへの影響(3月〜5月比較)

マイアミ周辺では、6月1日から基本的に全てのビジネスが開放となりました。今のところレストランやバーなど人が集まる場所では、キャパシティーの50%に制限されてますが徐々に解放される予定です。尚、不動産関連業(建設業を含む)はEssential Business(重要なビジネス)と指定されていたのでシャットダウンは、間逃れました。しかし内見の拒否などによる影響があちこちで発生しました。5月半ばからこのような規制もなくなり、今月からオープンハウスも再開しています。さて、過去3ヶ月間の不動産マーケットへの影響を比較してみました。下記のような統計となています。(参考ビデオ
 
売却物件総数比較(マイアミデード郡)
2019年3月〜2020年3月   - 11%
2019年4月〜2020年4月   - 48%
2019年5月〜2020年5月   - 60%
 
売却される物件数が減ることによって売り物件が増加しています。マイアミデード郡では、通常1800〜22000物件が売り出されていますが、5月末時点で28000物件へと増加しています。5月には、そのうち1200物件(約4%)が売却されました。6月に入って5月に比べかなりの物件が動き出しています。6月の総計はまだ出ませんが、5月がこのパンデミックで最悪の月となるのではないでしょうか。今回のパンデミックは、基本的に経済システムに関連して起こったものではないので不動産価格への影響はほとんどないようです。今後の早急なる回復が期待されます。
 
MD - 3 Miami-Dade March 2020 Snapshot
MD - 4 Miami Dade
MD - 5 Area Report _ May 2020

マイアミコンドミニアム、4月のトップセール

コロナウイルス、パンデミックにより閉鎖が規制されていたビジネスが5月18日より徐々に開放となります。基本的に現時点では、Essential Business(必要なビジネスであるスーパーマーケット、テイクアウトレストラン、薬屋、病院、交通機関、不動産関連業を含む)以外は、営業をすることができませんが、5月18日からビジネス開放 ”第一段階” に入ることを発表しました。ほとんどのビジネスは営業することができますがスパ、バー、ジム、美容室、映画館、学校などはまだ営業できません。尚、レストランなど人が集まる場所は、収容キャパシティー50%までオープンすることができます。6月初旬には、ほとんど通常に戻るのではないでしょうか。
 
まだまだ規制の多い最中ですが、世界の富裕層から注目されるマイアミでは高額コンドミニアムが順調に売れています。4月に売却された高額コンドミニアムトップ3は、下記に通りとなっています。パンデミックの影響を受けない高額不動産の順調な売れ行きが目に着きます。
 
完成オープン間近の52階建コンドミニアムの4つのペントハウスのうちの一つ。床面積約8,000 SF。3,000 SFテラス、プライベートプール。$21,000,000で売却。
 
5ベッドルーム、5バスルーム、2ハーフバスルーム、7,500 SFを超えるフィッシャーアイランドの7階の物件。$13,000,000で売却。
 
建築中57階建のコンドミニアム。床面積約8,000 SF、2階建ペントハウス。$12,000,000で売り出していましたが買主が、全ての内装を希望したため$10,000,000で売却されました。
 
 

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コロナウイルスパンデミックによるマイアミ住宅不動産マーケットへの影響

 引き続き、世界的にコロナウイルスパンデミックの広がりが心配されていますが、フロリダ州ではすでにピークを過ぎたとの報道を聞くようになりました。州内でも最も感染者、死者が多かったマイアミデード郡でも5月には様々な規制を緩和する予定とのことです。コロナウイルスパンデミックによる不動産マーケットへの影響は、その期間、ダメージにより地域により大きく異なっているようです。

 マイアミ周辺では、2月までほとんど不動産マーケットへの影響は見られませんでした。3月にはいって投資家バイヤーを中心に売買を控える傾向が強まりましたが、実際の価格への影響は出ていません。2019年3月に比べ2020年3月の取引総数10%ほど減っていますが、売り出ている物件の総数には変化がありません。しかし、実際に取引されている物件の値段層が変わってきています。低価格層(約40万ドル以下)で活発な投資家が売り買いを控える傾向が強くなったことからエンドユーザー(セカンドホームを含む)の価格層(40万から80万ドル位)へと平均不動産価格、中央価格が上昇しました。2019年3月に比べ2020年3月は10%強の上昇となっています。

 立地条件、気候など住居を構える場所として最も人気を集めるフロリダ州東南部ではコロナウイルスパンデミックによる住宅不動産マーケットへの影響は他のエリア、州よりも少ないようです。

Miami-Dade March 2020 Snapshot

レガシーホテル&レジデンス

LEGACY HOTEL & RESIDENCES
 
マイアミのメガプロジェクト、マイアミワールドセンターの建設が着々と進んでいます。去年完成したパラマウント、トマイアミワールドセンターに隣接してレガシーホテル&レジデンスの基礎工事がまもなく始まります。255室がホテル使用、278室がコンドミニアムの形式で最上階には、マイアミでも例を見ないルーフトップアトリウム(ガラス張りのイベントスペース、プール、バー)があります。また、コンドミニアムの短期賃貸の規制がないので話題を集めています。マイアミワールドセンターは、去年オープンしたマイアミセントラル駅(マイアミからオーランド、タンパを結ぶ鉄道を建設中)から東へUS1号線(Biscayne Blvd.)までの30エーカーの地域でマイアミで最大の開発プロジェクトです。1700室、50万スクウェアフィーとの会議、展示施設をもつマリオットホテルの建設も近日中に始まります。レガシーホテル&レジデンスの完成は2022年を予定しています。詳しい情報については、直接お問い合わせください。
 

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2020年度マイアミメトロポリタンエリア、不動産マーケット予想

2020年度もバイヤーズマーケットが続くのでしょうか?

需要と供給のバランスによってそれぞれの物件の種類、価格層によって変わってくる事が予想されます。例えば、Kendall周辺の一軒家で$30万ドルから$40万ドルの物件であれば、確実にセラーズマケットとなるでしょう。しかし、Pinecrestのあたりで$500万ドル級の物件であればか確実にバイヤーズマーケットとなります。ブリッケル周辺のコンドミニアムのマーケットは、ローンを組む事が困難なためバイヤーズマーケットとなり続けるでしょう。同じマイアミでも地域、物件の種類、値段によって大きく変わってくるでしょう。尚、外国人バイヤーの回復が期待されないので全般的に国内のバイヤーズマーケットとなると予測されます。

 

2020年度は、どの地域の価格上昇が期待されますか?

去年のDoralに代わり、Edgewater周辺の価格上昇が予測されます。立地条件が大変に良く、既に投資家には好まれる地域となってきています。交通の便が良いのでこれからのますます成長する地域となるでしょう。その他、大規模な開発の進むWynwoodからMidtownにかけて、そして比較的に値段の安いままのAveturaのあたりを始め、Miami Beach、Sunny Islesの価格上昇が予想されます。

 

外国人バイヤーの撤退は今後続くのでしょうか?マイアミの不動産マーケットに影響を及ぼし続けるのでしょうか?

マイアミは気候が温暖なのでアメリカ北西部に住むミレニア人口とベビーブーマーの恩恵を受け続け、住むのにとても魅力的な場所としての地位を確立しています。その上、”所得税のない州”、”ホームステッド減税法”は、引き続き無視できないポジティブ要因としてアメリカ中の人々にとってさらになる注目を集め続けます。地元の経済も安定して成長しており、外国人バイヤーに依存する傾向は薄くなってくるでしょう。外国人バイヤーは貨幣換算レートが回復しない限り戻ってきません。マイアミにとっての外人バイヤーは、ニューヨーク、ニュージャージー、コネチカットやカリフォルニアの人々へとシフトしていくでしょう

 

*参考資料:Miami Agent Magazine 2020 Real Estate Predictions / 不動産業界のトップにインタビューから

 
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エリゼ – ELYSEE

エリゼ – ELYSEE

ダウンタウン、マイアミからすぐ北へ隣接する23丁目のビスケイン湾添い(エッジウォーター)にエリゼ(ELYSEE)が完成間近の最終段階に入っています。57階建て、100ユニットのみの超ラグジャリーコンドミニアムは、フランスのインテリアデザイナー、Jean-Louis Deniotが全ての内装を手掛けるこの辺りでは例を見ない高級コンドミニアムです。7階のウェルネスフロアーにはフィットネスグラブ、スパ/サウナ、スチームルーム、マッサージルームがあり、サンライズ及びサンセットプールも完備しています。また30階のオーナーズスカイラウンジには、グランドサロン、スカイバー、シアタールーム、ゲームルーム、シェフキッチン、24人まで利用できるダイニングルームがあります。すでに販売を開始しており、低層階の3ベッドルーム(ハーフフロアーユニット/2,743 SF)は$1,860,000(約2億円)から、ペントハウスは$13,000,000(約14億円)の値段が付けられています。高額物件の売れ行きが今一つの真っ只中、マイアミ本土で2020年に完成する唯一の高級コンドミニアムとなります。売れ行きが注目されています。格安で新築超ラグジャリーコンドミニアムを購入できるチャンスとなるかもしれません。

*参考資料:Elysee Edgewater

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マイアミの不動産は、バブル崩壊寸前?

マイアミのコンドマーケットは、数年前から停滞期を迎えています。2017年に再び建設ブームを迎えましたが、転売(フリップ)を目的に購入をしたバイヤーが売却できずにトラブってきています。こう言った状況は、表面化するまでに時間がかかり、データとして確認しにくいのですが、去年あたりからかなり明らかになってきています。実際の状況は、現データよりもかなり悪いことが想定されます。マイアミビーチ、キービスケインを中心に販売総数が去年に比べ40%から50%下がっている地域が目立ちます。もちろん売却価格にも大きく影響が出てきています。アメリカは、2005年から2007年の間、不動産バブルとなり2007年度には各地で不動産価格のピークを経験しました。その後、価格の降下、停滞期間が数年続きますが2016年には、再度の不動産バブルに入りました。現在では基本的に不動産価格が頭打ちとなり、特にマイアミやフェニックス、ラスベガスなどでは、ピークとなった2007年度よりも10%から20%低い価格を頭にまた価格が降下してきています。海外からの不動産購入のボリュームが大幅に減ったことが大きな原因となっています。バブル崩壊となるかどうか分かりませんが、海外のバイヤーに頼ってきたマーケットでは速いペースでの価格調整が予測されます。バイヤーにとっては、打って付けの購入チャンスです。

 

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マイアミの高額物件の実情

マイアミには、豪華な優良物件がたくさんありますが、実際にどれだけの物件がいくらで売れているのでしょうか?過去3千万ドル(32億4千万円)以上で売却された物件のリストを作成してみました。下記を参照してください。現在の時点で売り出されている物件のうち、3千万ドルを超えるものは、合計で19件(MLS)となっています。尚、この中には建築中のコンドミニアムは含まれていません。数年前から話題となっているアストンマーチンレジデンスペントハウスは、6千万ドルの値段で売り出されていますがまだ買い手は見つかっていないようです。ライブ建築状況は、こちらをご覧ください。

住所

ユニット

売出価格

売却価格

ベッド/バス

SqFt

Closed

Faena House

PHB

$50,000,000

$60,000,000

8/5/2

12516 sf

20159

3 Indian Creek Dr

 

$52,000,000

$47,000,000

10/10/4

30000 sf

20128

775 S Mashta Dr

 

$55,000,000

$47,000,000

6/8/0

11588 sf

201512

1116 Ocean Dr

 

$75,000,000

$41,500,000

10/11/0

23462 sf

201310

14 Indian Creek Dr

 

$45,000,000

$38,400,000

7/13/0

17785 sf

20123

3551 Main Hwy

 

$39,500,000

$34,600,000

9/8/3

16500 sf

20166

4-5 Star Island Dr

 

$40,000,000

$33,000,000

13/12/3

17000 sf

20186

5800 N Bay Rd

 

$37,500,000

$33,000,000

7/8/3

12153 sf

20156

Palazzo Del Sol New Const

PH 2

$35,000,000

$31,261,545

7/7/1

9715 sf

20175

4358 N Bay Rd

 

$38,000,000

$30,000,000

9/11/2

19861 sf

20135

42 La Gorce Cr

 

$37,000,000

$30,000,000

11/14/3

16977 sf

20136

17 Indian Creek Dr

 

$35,000,000

$30,000,000

5/5/3

16393 sf

20152

 

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マイアミ、ベイサイドが生まれ変わります!

ベイサイド、マーケットプレイスは、マイアミダウンタウンのビスケイン湾沿いに位置し、マリーナとショッピングセンターとして30周年を迎えました。マイアミで唯一の海に面するショッピングセンターとして親しまれてきましたが、老朽化が進み数年前から大改造のプロジェクト申請が進んでいます。高さ1000フィートとなる展望タワー、Skyrise Miami は、すでに着工工事を待つだけとなっていますが、それに加え大規模な観覧車の建設許可がおりました。英国の London Eye やオーランドの Icon Park Orlando に比べると小さめとはなりますが、通常の観覧車のゴンドラよりもはるかに大きい8人乗りのものでゴンドラ内を歩き回り景色を楽しむことができるものとなります。新しいベイサイドの完成は、2024年を予定しています。

 

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